神思路:$15万美国买俩别墅 月租$4K"养二房"

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  • 编辑:慧鑫海外
  • 日期:2016-11-02

[摘要]老王现在可是在朋友圈里火了,天天晒自己在休斯顿的两栋大别墅。别人都不知道他哪儿来的那么多钱买别墅,还是在美国第四大城市休斯顿!其实别人不知道的是,这两栋别墅总共才花了老王$15万!不可能?可能!...

 老王也是年近60了,这一辈子也有些积蓄,做过基金投资,但现在想买点“实在”的。恰巧之前为孙子参加一个国际教育展,偶然看到慧鑫海外在推广美国的教育区别墅,本来老王没上心,但价格吸引了他,让他很久之后的今天还记忆犹新。

正如自己朋友们的印象一样,当初老王自己也觉得这大别墅,周边还有高分学校,怎么着也得有个好几百万人民币吧!

但慧鑫海外的置业顾问说这样的别墅只要$23万美金左右起,约合155万人民币左右吧!

150万人民币能买到什么样的美国别墅?看看置业顾问给他咋介绍的吧!

首先,这是全新的别墅,位于休斯顿知名大学“莱斯大学和休斯顿大学”校区,别墅外观有平层也有双层,一般双层比较受欢迎,也相对贵一些,所以预算不多的可以选择平层。

 

当然,还有很多其他外观可供购房者选择。

走进别墅,都是精装修,一般厨卫都是装配好的,比如冰箱,灶台等都是包括的。但一般床、沙发、电视这些是不包括的。因为在美国,租客是要自己带自己的家具搬进这里的。

 

一般卧室有3个,如果是三口之家,可将剩余的房间打造成书房、办公区间或者娱乐室!

老王一边听着慧鑫海外的置业顾问为他娓娓道来房子的状况,一边就想这房子好是好,能用来干嘛呢?家里谁也没有美国身份。

想到这里,也就问了出来。置业顾问是这么回答的:可以先投资,后期自住,很多购房者都是这样打算的

投资?听到这里老王也有了更大的兴趣。

怎么个投法?

置业顾问继续为老王解释:

首先如果全款购买,每年净赚租金的收入大约是5-7%。也就是说,一套150万人民币的别墅,每年净赚约(按6%算):

¥150万 × 6% = ¥9万

每年还有房价涨幅的空间可以赚呢,一般保守估计为5%左右。也就是说,同样是上面说到的150万人民币的别墅,每年房价涨幅能为你带来的“潜在价值增涨”:

¥150万 × 5% = ¥7.5万

老王觉得房价涨幅方面虽然不如自己家的房子涨得快,但房租收入还是很可观的,而且还是美元,配置点美元也是有利无害的。

但老王仍然觉得,虽然自己的闲置资金也有这么多钱,但一下拿出150万买一栋房子不太放心,毕竟自己还是新手,不知道贷款能贷多少啊。

慧鑫海外的置业顾问了解了老王的顾虑后,耐心的为他解释了贷款方面的操作:

外国人是可以在中国进行贷款申请的,贷款会由美国当地银行审批放贷。美国当地针对外国人的贷款利率基本为4%-4.5%左右,贷款额度约为60%-70%左右,根据个人资质的不同,贷款情况也不同。

当时老王觉得还是可以接受的,毕竟这房款总额比较少,针对像他这样在美国毫无“征信记录”的外国人来说,能贷款买房就已经不错了。

后来在老王办贷款的时候,一套150万人民币左右的别墅,银行根据其资质允许他贷60%,利率给到4.5%,所以算下来的月供约为:¥4560(约合$680)

房产税每年交,折合到每月是约$550左右。

每年物业费大约$750,折合到每月是约$62.5。

如果委托出租管理,管理公司则正常收取约租金6%的管理费。

乍一看,老王觉得费用不少,但细一算,租金收入是能做到“以租抵贷”“以租养房”的!

该区的房子一般能租到$1800左右,有的更高,所以每月净结余:

$1800 - $550 - $680 - $63(-$110租赁管理费) = $507($397)

减去这么多费用后,还能做到净结余与自家那个现在出租的1居室租金差不多!

老王觉得比较划算啊,所以后来回去跟子女啊,老伴儿啊商量后比较痛快的就办了贷款和其他手续。因为首付只有$8万左右,后期资金出境也比较容易。至于还月供,只需要用租金就行了,不用再额外再换美金了。

所以很顺利的就办完相关手续,选完装修包,坐等收房交尾款。

房屋建造的过程中,慧鑫海外的置业顾问也一直与老王保持联系,给他发房子的建造进展等照片,这回老王才真正体会到了什么是“不出国门买美国房产”。 

起初的不放心,也都渐渐烟消云散。

后来房子拿到手后,老王比较忐忑的还是出租问题,到底能不能很快出租,能不能达到那么多租金收入。

过了一个月左右,房子出租的信儿就来了,他的房子后来以1850的价格出租了出去,老王心中的大石头也放了下来!

租客是在附近学校新来的老师,一家三口,这栋房子对于他们来讲刚刚好,孩子还小,所以暂时还没有买房的打算,就来租房。

老王有了这次的经验,想着手中剩下的闲钱,要不要再贷款买一套在便宜点儿的?这样前一个房子的结余约$400加上第二套房子的结余,应该能有小1000美金的收入吧?

几个月后,让之前的置业顾问帮他再找找有没有再便宜点儿的房子,打算再贷款买一套。

老王算了算,觉得这点钱在自己家那片儿也买不了啥房子了,还不如多做点美元资产,这未来美元肯定还要涨。所以又以首付$7万左右的首付价格买下了另一套别墅。

算一算,老王的两套别墅首付一共花了约:$8万 + $7万 = $15万

月供和养房费用都靠两家租客交的小$4000给Cover的,每月自己还能纯入账小$1000美金,比自己的退休金还多哩!

这,就是老王花$15万就买到休斯顿两套全新别墅的“传奇”。

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2.就近入学:在5英里范围内共拥有66所优质学校,遍及小学、初中及高中等

                                项目临近休斯顿的4大独立学区:

                                  Sheldon独立学区

                                 Galena Park独立学区

                                 Channelview独立学区

                 休斯顿拥有两所世界级著名学府-莱斯大学和休斯顿大学

         3.就业机会:1600公顷产业新城,财富500强公司入驻, 未来15年简称休斯顿城市发展新轴心,打造全美领先的综合城市生活体验新城。未来将建成大型配套总部基地

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