房价高处未算高 何以涨不停,慧鑫海外助您一臂之力

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  • 编辑:慧鑫海外
  • 日期:2016-11-18

[摘要]受惠于澳洲储备银行分别于今年5月和8月的两次减息,基准利率降至历史新低,悉尼住宅市场持续升温,攀上纪录新高位。至于另一大城市墨尔本的房市同样向俏,住宅中位价也刷新纪录。这两大城市的住宅价格,真的是“高处未算高”。

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受惠于澳洲储备银行分别于今年5月和8月的两次减息,基准利率降至历史新低,悉尼住宅市场持续升温,攀上纪录新高位。至于另一大城市墨尔本的房市同样向俏,住宅中位价也刷新纪录。这两大城市的住宅价格,真的是“高处未算高”。

不过,澳洲其他首府城市的房市表现就显然及不上悉尼和墨尔本,意味着澳洲房市呈现了“双速”现象。

换言之,如果你打算买楼投资,选对地区十分重要。就算是在悉尼,不同地区的房市,表现也有出入。那么,究竟近年悉尼哪区的住宅物业升值力最强?

面对房价步步高升,业主和投资者们自然笑逐颜开,当然也希望自己的房子卖得越高价钱越好。要把物业售价提升到最高,当中又有何秘诀?

房地产研究机构Domain最近发表的《季度房价报告》显示,在9月份季度里,悉尼的独立屋中位价较6月份季度上升2.7%,与去年同季相比则升了2.1% ,达到1,068,303元的历来最高水平。按照Domain的研究报告,在澳洲八大城市当中,只有悉尼的独立屋中位价升破百万元大关。

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投资热潮再现 悉尼房价新高

面对澳洲人的居住习惯有所转变,越来越多人钟情于居住在中高密度的公寓,此类型单位的房价表现又如何?悉尼的公寓中位价于9月份季度的按季升幅不及独立屋,仅升了1.1%,与去年同期比较则上升0.9%,至685,865元。即使悉尼的公寓升幅相对温和,可是房价仍然是各大城市中最高。

至于房价第二高的城市是墨尔本,独立屋中位价为773,669元,按季升3.1%,按年涨9.1%,中短线升值力尤胜悉尼。而墨尔本公寓中位价升见466,779元,按季升4.5%,按年升5.5%,升幅更是抛离悉尼。

Domain首席经济师威尔逊表示,悉尼房价上涨背后的主要动力来自物业投资者,投资活动在截至8 月份的1 年里增加了9.2%;还有,悉尼的住宅拍卖清出率近期一直高企于85%附近,而且澳储行于5月和8 月先后减息,这都为悉尼房市注入上升动能。

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澳洲房市呈三速局面

尽管政府早前出招去试图冷却物业投资热,例如是限制银行的投资物业贷款增长,可是未能超效地遏止房价的升势。虽然财长莫瑞信曾提言要降低置业难度,首次置业人士距离入市门槛似乎越来越远。

不过,并非所有澳洲大城市的房价都是节节上升。在9 月份季度,布里斯班、阿得雷德、柏斯和达尔文的独立屋中位价均报跌。

威尔逊表示,澳洲房市显然是出现了双速发展,甚或是三速,墨尔本和悉尼是领头羊,排次档的是其他大城市,达尔文和柏斯除外,因为这两个城市仍处于下调周期中。达尔文的独立屋中位价按季跌3.3%,按年下滑10%;而柏斯的独立屋中位价则按季跌2%,按年下挫2.8%,价位更跌至566,609 元的2013年3月以来最低水平。

假设两位业主分别在悉尼和柏斯拥有一间三卧室独立屋,后者的“ 入场费” 自然较低,可是价格走势却截然不同。难怪有房地产界人士称,买入价高低固然是一个主要考虑因素,但选区和物业升值潜力也非常重要。

哪区住宅价升得最快?

不同州份的物业表现可以有很大迥异,就算是在同一大城市,不同地区的房价走势也可能会有很大出入。那么,以澳洲最大城市悉尼为例,哪些地区的住宅价格升得最快?截至9月底的12 个月,悉尼下北岸的独立屋中位价升得最劲,累计大涨12%,也是唯一一区的按年升幅达致双位数。至于升幅第二强劲的是内西区,按年涨6.5%,但已被下北岸抛离。其他城区的独立屋升值力依次序为市中心和东区4.1%,北岸海滩区3.2%,西南区3%,上北岸2.7%,西区2.2%,南区0.3%;至于Canterbury Bankstown 区则敬陪末席,更是唯一录得跌幅的地区,独立屋中位价期间跌去3.1%。

 

按季去看,在排行榜中称冠的是内西区,升了6.5%;下北岸屈居次席,上升6.1%。其他地区的独立屋中位价按季升幅然后依次序是南区5.1%,上北岸4.3%,西区3.7%,Canterbury Bankstown 区2.5%,西南区1.5%。反之,市中心和东区、北岸海滩区均报跌,同样下调了1.2%。

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本地亚洲买家财力雄厚

究竟下北岸房市是何等炽热,大家看一看该区近期的成个个案便可知一二了。位于车士活(Chatswood)Milton Street 4号的一间三卧室独立屋,刚于8月以330万元转手,短短3年里劲升175万元;而今次的成交价更打破了这条街道的纪录,并较预期的成交价高出50万元。

这间物业放盘时,共吸引到14位有兴趣的准买家,而房子最终由一位离岸买家夺得,他打算把房子推倒后再重建,而目前这个单位的周租是900元。按照330万元的屋价去推算,租金回报率只有1.4%。有物业中介表示,本地的亚洲买家是推高房价的主要动力,而且不少人愿意付出顶级价钱去夺得心头好,因为推出市场的楼盘确实不足以应付需求。

另外,位于Mosman 区Cabramatta Road 2号的一间房子,3年前以187.3万元易主,而9 月再放售买得295万元,升幅达58% 。而在Crows Nest 区Devonshire Street 28号的房屋,则在3年里跳升75万元。

公寓升值力追贴房屋的启示

事实上,悉尼房价不止在月份季度向好,到10 月份都有好表现。根据CoreLogicRP Data 的资料,截至今年10 月底的一个月里,澳洲8大城市中的6个城市的房价均报升,攀上新高峰。8大城市的住宅中位价按月升0.5%,按季升2.7%,按年则上涨7.5%,至58.5 万元。各大城市中,仍是悉尼和墨尔本的住宅中位价最高。

悉尼住宅中位价按年上升10.6%至80万元,而墨尔本住宅中位价按年涨9.1%至60万元。细分去看,悉尼的独立屋中位价按年上涨10.9%至92 万元,公寓中位价按年升9.1%至69万元,租金回报率分别是2.8%和3.8%。

 

CoreLogic研究部董事罗勒斯(Tim Lawless)表示,悉尼公寓中位价升幅追贴独立屋中位价升幅,凸显人们对高密度住宅需求越益殷切,原因之一是独立屋已升至很高水平,公寓对于用家和投资者来说就显得较易负担了。

 

 

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